配资网络炒股万科最值钱的资产浮出水面普洛斯股权成关键

万科最值钱的资产浮出水面普洛斯股权成关键。进入2026年的万科依然面临着诸多挑战，从王石辟谣“被抓”到一季度持续亏损、瘦身计划以及拟32.7亿元转让环山集团股权等事件，都让万科处于舆论漩涡之中。然而，在这一系列风波中，普洛斯再度赴港IPO的传闻对万科来说可能是一个好消息。

万科最值钱的资产浮出水面

据多家媒体报道，全球物流及新型基础设施巨头普洛斯计划最快于今年第二季度向港交所递交上市申请，目标集资额不少于10亿美元，公司估值约达200亿美元。尽管普洛斯官方对此表示“不予置评”，但若成功登陆联交所，这将为普洛斯及其投资人带来回报，同时也为万科提供一个缓解资金压力的机会或新的估值支撑。

实际上，截至5月11日，万科A+H股总市值约为460亿元人民币，折合美元约67亿。按普洛斯200亿美元的目标估值计算，万科手中的股权价值约为42.8亿美元，占其总市值的63.9%。

回顾万科与普洛斯的合作历程，双方在资本层面的合作始于2017年那场私有化收购。当时，万科牵头联合厚朴投资、高瓴资本等组成财团，以约790亿元完成对普洛斯的私有化收购，其中万科出资约169-170亿元，获得21.4%股权。虽然近年来曾多次传出万科因面临流动性压力而考虑出售所持普洛斯股权的消息，但截至目前尚未有关于该出售事项的官方更新。

若普洛斯IPO成功，将为万科提供退出窗口、增强股权流动性和提升估值。根据普洛斯200亿美元的目标估值测算，万科持股对应的价值约为42.8亿美元。多家机构分析显示，市场普遍预期普洛斯上市后的估值区间可能在250亿至300亿美元之间，这意味着万科的持股价值有望达到53.5亿至64.2亿美元，几乎相当于万科当前的A+H股总市值。

对比万科传统核心资产如土地储备和待售物业，普洛斯股权的估值和变现潜力似乎已超越这些资产。截至2025年末，万科拟开发产品即土地对应的账面价值为778.8亿元、在建开发产品即期房1788.2亿元，土地及在建期房合计货值约2567亿元。一般而言，土地转化为成熟的待售物业需要2-3年的开发周期，并且还面临市场波动与减值压力。同时，万科已完工开发产品的账面价值约为1144.5亿元，考虑到全国百城新建商品住宅去库存周期为27.4个月，万科现房资产的变现效率仍然承压。

相比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球资产管理规模约为800亿美元，总资产净值约200亿美元。万科持有的普洛斯21.4%股权，在解禁期过后可通过二级市场在1-2个交易日快速变现，无需承担开发及销售成本。此外，普洛斯的总资产复合增长率约为8.7%，超过房企今时今日投资拿地的增速。

普洛斯未来的成长潜力在于“物流+数据中心+新能源”的生态协同及800亿美元的管理规模。公开资料显示，截至2025年9月30日，普洛斯在全球与超过140家机构投资者建立合作关系；在中国运营约450处物流仓储及制造研发等产业基础设施，运营面积超过4000万平方米，算力中心IT负载达1400兆瓦，新能源开发规模超2吉瓦。2025年，普洛斯算力中心业务全年收入同比增长32%，已交付IT负载超420兆瓦。这意味着，高增长、高毛利的新兴业务有望推动普洛斯估值从“物流地产”向“科技+新能源”切换。

普洛斯主要通过“开发-运营-证券化-再开发”的模式循环，此类轻资产模式通常更易于在二级市场获得估值溢价。以其在中国内地发行的中金普洛斯REIT为例，该基金在2023-2025年连续三年按当年末市值计算的分派率保持在5%以上，在11只已上市仓储物流REITs中表现较好。后续伴随内地公募REITs市场的进一步扩容，更多物业有望证券化，提升资产流动性和估值。

目前普洛斯200亿美元目标估值对应的市盈率约为8.5倍，与行业平均水平持平。不过，普洛斯IPO仅为市场传闻，递表时间、融资规模以及能否成功上市均有变数。同时，港股波动或物流行业周期调整也可能导致股权缩水。亚马逊、京东等企业布局自有物流也为普洛斯带来竞争压力。

无论行业竞争格局如何变化，普洛斯对于正处在化险攻坚期的万科都是最具确定性的高价值资产。去年万科归母净亏损885.56亿元，资产总额约1.0万亿元，负债总额约7847.6亿元配资网络炒股，净负债率达123.48%，一年内到期的有息负债就有1605.6亿元。普洛斯股权既是稳定的分红来源，更是可快速变现的优质流动性储备，无论IPO是否落地，都将助力万科优化资产结构、缓解债务压力。

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